Comprar um imóvel costuma ser uma das decisões financeiras mais importantes da vida. Por isso, os cuidados na compra precisam ir além da escolha do endereço ou do valor da negociação. Uma etapa fundamental, mas ainda pouco conhecida por muitos compradores, é a auditoria jurídica prévia, também chamada de due diligence imobiliária.
Essa análise funciona como um verdadeiro check-up preventivo. Ela ajuda a identificar riscos que podem gerar prejuízos financeiros, longos processos judiciais e até a perda do imóvel no futuro. Conversamos com o advogado Douglas Cabral, do escritório Barcellos Tucunduva Advogados e membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (IBRADIM) para entender melhor!
Imagem: Lee Charlie/shutterstock
O que é a auditoria jurídica na compra de imóveis?
A auditoria jurídica imobiliária é uma análise detalhada da situação legal do imóvel e das pessoas envolvidas na negociação. O objetivo é verificar se a compra é segura ou se existem riscos ocultos.
Segundo Douglas Cabral, a due diligence pode identificar desde problemas documentais até situações mais graves, como risco de evicção ou fraude à execução.
“A auditoria identifica débitos que acompanham o imóvel, como condomínio e IPTU, além de riscos de perda do bem por decisões judiciais relacionadas a fatos anteriores à compra”, explica o especialista.
Quais cuidados na compra de um imóvel é preciso ter?
Entre os principais cuidados na compra de um imóvel está a análise da documentação. O levantamento mínimo inclui a certidão de matrícula atualizada do imóvel, em inteiro teor, com atenção à cadeia dominial, à descrição da área, às confrontações e à existência de ônus ou gravames.
Também é importante verificar possíveis restrições de uso, como regras de zoneamento, uso e ocupação do solo, tombamentos, desapropriações e direito de preempção. A regularidade da construção, a situação do IPTU e de outros tributos reais não pode ser ignorada.
Além disso, recomenda-se analisar a situação jurídica dos vendedores, por meio de certidões cíveis, fiscais, trabalhistas, falimentares e de execuções. Em imóveis rurais, a análise é ainda mais específica e segue a legislação própria.
Evicção e fraude à execução: riscos pouco conhecidos
Dois riscos comuns identificados na auditoria são a evicção e a fraude à execução. “A evicção ocorre quando uma decisão judicial posterior reconhece um direito anterior de terceiro, fazendo o comprador perder a posse ou a propriedade do imóvel”, explica Douglas Cabral.
Já a fraude à execução acontece quando o vendedor transfere o imóvel durante um processo judicial para escapar de dívidas. Nesse caso, a venda pode ser anulada, e o bem pode ser tomado pelo credor.
Essas situações reforçam a importância dos cuidados na compra de um imóvel, especialmente quando há histórico de disputas judiciais envolvendo o vendedor.
Como funciona a auditoria e quem deve realizá-la?
A due diligence imobiliária segue algumas etapas. Primeiro, é definido o escopo da análise, considerando a finalidade da compra, como uso próprio, investimento, incorporação ou leilão. Em seguida, são mapeados os envolvidos, coletados documentos e certidões e realizada a análise registral, urbanística, ambiental, fiscal e societária.
Os riscos identificados são classificados por grau de gravidade e organizados em um relatório com recomendações.
O profissional mais indicado para conduzir esse processo é o advogado especializado em Direito Imobiliário. Dependendo do caso, ele pode contar com o apoio de tributaristas, ambientalistas, engenheiros ou arquitetos.
Auditoria jurídica é necessária em toda compra de imóvel?
Como boa prática, toda aquisição deveria contar com pelo menos uma auditoria mínima. Isso porque a legislação brasileira não oferece uma segurança automática ao comprador. Em eventuais disputas futuras, a boa-fé precisa ser comprovada.
A auditoria se torna ainda mais importante em compras para incorporação ou loteamento, em negociações com vendedores altamente litigiosos e, principalmente, em imóveis adquiridos em leilões judiciais ou extrajudiciais.
Nesses casos, é essencial analisar o edital, os débitos condominiais e tributários, além de possíveis ocupações e riscos possessórios.
E quando o imóvel é financiado pelo banco?
Muitos compradores acreditam que, ao financiar um imóvel, todas as análises já foram feitas pela instituição financeira. Isso é um erro comum.
O banco realiza um exame registral mínimo para proteger sua garantia, mas essa análise não é uma auditoria completa. Ela não mapeia todos os riscos urbanísticos, ambientais, fiscais ou condominiais, nem antecipa litígios que não afetem diretamente o crédito da instituição.
Por isso, mesmo em compras financiadas, os cuidados na compra de um imóvel incluem a realização de uma auditoria jurídica independente.
Dá para resolver problemas depois da compra?
Se a auditoria não foi feita e algum problema aparece após a compra, o primeiro passo é identificar a natureza do risco. Alguns problemas podem ser resolvidos com pagamento de débitos, acordos ou retificações documentais.
No entanto, dependendo da gravidade, o comprador pode enfrentar longos litígios ou até a perda do imóvel. Esse cenário reforça a importância da prevenção.
Segurança jurídica e proteção do patrimônio
A análise detalhada da documentação também está amparada pelo Princípio da Concentração dos Atos na Matrícula, previsto na Lei 13.097/2015, e pelo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, consolidado na Súmula 375. Esses dispositivos reforçam que a diligência prévia é essencial para demonstrar boa-fé.
“Quando o comprador pesquisa a fundo a situação do imóvel, documenta a diligência e estrutura bem o contrato, ele se coloca na melhor posição jurídica para sustentar a validade da aquisição”, destaca o advogado Douglas Cabral.
Em resumo, os cuidados na compra de um imóvel passam, obrigatoriamente, pela auditoria jurídica. Ela evita surpresas desagradáveis, protege o patrimônio e traz mais tranquilidade para uma decisão que impacta toda a vida financeira do comprador.
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